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首申遇挫 中南服务“无缝衔接”二度递表

发布日期:2021-10-22 09:07    点击次数:101
今年物管行业“上市潮”中,大小物企纷纷各显神通,截至8月底共有12家企业闯关成功,资本市场上物业板块上市企业一举突破50家。 然而,有人欢有人愁,亦有企业递表后直至申请材...

  今年物管行业“上市潮”中,大小物企纷纷各显神通,截至8月底共有12家企业闯关成功,资本市场上物业板块上市企业一举突破50家。

  然而,有人欢有人愁,亦有企业递表后直至申请材料失效也未得到回音。其中,中南服务就是这样一位“运气欠佳”的选手。

  9月30日,中南服务二度递表港交所,此时距其首次递表刚好过去6个月。

  对其首次递表失败,诸葛找房数据研究中心在接受《国际金融报》记者采访时表示,物业板块上市已逐渐成为港股市场的一道“风景线”,递交上市申请的物企较多,但由于门槛较高,企业间竞争亦较激烈;另一方面,或也与中南服务整体毛利率较低、规模略有不足等有关。

  规模扩张显成效

  尽管首次递表出师未捷,但“无缝衔接”递交更新材料的动作,也彰显了中南服务较强的上市意愿与决心。

  这或与其近年来的规模扩张成效带来的“底气”有关。

  最新材料显示,公司近年的在管及合约规模逐年上升。2018年-2020年,公司在管面积分别为2160万平方米、2740万平方米、3691万平方米,三年间复合年增长率达30.7%;同期对应的合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米,复合年增长率为16.7%。

  截至今年5月底,中南服务共拥有197个在管项目,对应面积约3966万平方米,其中188个在管项目来自中南集团及其合资企业或联营公司,占比超95%。同期,订约管理项目增至318个,总合约面积约6777万平方米,覆盖中国20个省、市、自治区的88个城市。

  具体到区位划分,长三角为其主要根据地,共拥有在管面积2241万平方米,在总面积中的占比降至56.5%;其次为环渤海,在管面积为946.7万平方米,占据23.9%;随着对中西部的不断拓展,该地区所占比例增长明显,已从2018年的6.2%提升至今年5月的15%;此外,华南地区依旧是企业最薄弱的区域,在管面积占比仅4.6%。

  事实上,中南服务的在管规模与上半年新增上市物企相差并不大,均未突破5000千万平方米。对此,诸葛找房认为,在大型物企纷纷成功上市后,部分中小型物企递交上市申请也逐渐成为普遍现象。“但对于中南服务来说,上市竞争仍较激烈,能否成功上市尚未可知”。

  母公司“依赖症”待解

  随着规模的扩张,中南服务的收入也跟着一路水涨船高。

  在最近三年,中南服务的营业收入复合年增长率达到了25.1%。具体来看,2018年-2020年其分别实现营收5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元。截至2021年5月末,公司实现营收4.36亿元,同比增幅达42.5%。

  从收入构成来看,中南服务主要通过物管业务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线获取收入。其中,物管服务收入占比呈增长趋势,从2018年末的51.5%增至今年5月的63.8%;而其余两大高毛利率的业务却出现下滑,同期对应的非业主增值服务减少8.9个百分点至30.8%,社区增值服务减少3.4个百分点至5.4%。

  与此同时,中南服务的母公司“依赖症”依旧待解。

  不仅规模的扩张依赖中南集团方面,公司业务的大部分收入亦来源于此。申报资料显示,按物业开发商类型划分,来自中南集团及其合资企业或联营公司的收入始终居高不下,多年来均维持在99%左右;按最终付费客户类型来看,中南集团方面也贡献了一半左右份额。

  对此,中南服务在申报材料中直言,“我们预期未来将继续在业务经营及财务表现方面显著依赖中南集团、其合资企业及联营公司。”截至2021年一季度末,中南集团总建面为0.46亿平方米,在其处于不同开发阶段的物业开发项目中,预期总合约建筑面积约0.11亿平方米的项目将于2021年底前交付于中南服务管理。

  尽管营收规模迅速扩大,但中南服务的盈利能力依然备受质疑。在盈利方面,中南服务2018-2020年的毛利润分别为9050.7万元、1.27亿元、1.98亿元,今年前5个月为1.12亿元;对应的毛利率16.4%、18.6%、23%以及25.7%,虽在稳步上升,但距离行业平均水平仍有一定距离。

  三年间,中南服务净利润从1794万元增至6675万元,复合年增长率高达92.9%。这一增速也延续到了2021年,前5个月的净利润实现2841万元,较2020年同期的1889万元增长50.4%。



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